Informationen zu Immobilienkaufverträgen

Muss ein Kaufvertrag über eine Immobilie von einem Notar beurkundet werden?

Ja, alle nicht beurkundeten Verpflichtungen zur Übertragung einer Immobilie sind unwirksam. Es ist also z.B. nicht möglich ohne Notar eine wirksame Reservierungsvereinbarung für ein Grundstück abzuschließen oder ein Grundstück im Internet zu ersteigern.

Der Gesetzgeber hat die Wirksamkeit eines Kaufvertrages über eine Immobilie von der notariellen Beurkundung abhängig gemacht, um die Beteiligten vor unbedachten Entscheidungen zu schützen und um die rechtliche Zuordnung von Grundstücken eindeutig und rechtssicher zu regeln.

Der Kauf einer Immobilie ist oft eine Lebensentscheidung mit weitreichenden finanziellen Folgen. Durch die notarielle Beurkundung wird sichergestellt, dass beide Seiten hierbei unparteiisch beraten und alle Vereinbarungen rechtlich zweifelsfrei geregelt sind.

Können einzelne Vereinbarungen auch außerhalb des notariellen Vertrages geregelt werden?

Nein, alle Vereinbarungen müssen zwingend notariell beurkundet werden. Nicht beurkundete Vereinbarungen sind unwirksam und führen zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages. Zum Beispiel auf die Zahlung eines Kaufpreisteils „außerhalb des Vertrages“ sollte man sich daher in keinem Fall einlassen. Dies ist außerdem wegen Grunderwerbssteuerhinterziehung auch strafrechtlich relevant.

Was macht der Notar und was ist von Verkäufer und Käufer beim Kauf einer Immobilie zu veranlassen?

Der Notar ist für die korrekte rechtliche Gestaltung des Vertrages verantwortlich. Er muss dafür sorgen, dass ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden und kein Beteiligter ungesicherte Vorleistungen erbringt oder diesen zumindest auf die Risiken hinweisen und alternative Gestaltungen vorschlagen.
Die Beteiligten müssen die wirtschaftlichen und steuerlichen Folgen des Kaufvertrages prüfen.
Der Käufer muss eine eventuell notwendige Kaufpreisfinanzierung organisieren.

Wann und warum müssen 14 Tage zwischen Entwurf und Beurkundung liegen?

Bei Kaufverträgen zwischen Verbrauchern und Unternehmern darf die Beurkundung erst erfolgen, wenn dem Verbraucher der Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vorlag. Die Frist beginnt, wenn der Verbraucher den Vertragsentwurf vom beurkundenden Notar erhalten hat. Auf die Einhaltung dieser Frist kann nicht verzichtet werden. Auch nicht bei Vereinbarung eines Rücktrittsrechtes für den Verbraucher.
Diese Regelung schützt den Verbraucher vor übereilten Entscheidungen und soll ihm ausreichend Zeit verschaffen, die wirtschaftlichen Konsequenzen des Vertrages zu prüfen. Daher muss die Frist auch erneut eingehalten werden, wenn sich wesentliche Vertragsinhalte ändern.
Diese starre Frist gilt nicht, wenn Unternehmer von Unternehmern oder Verbrauchern von Verbrauchern Immobilien erwerben wollen. Aber auch in diesen Fällen ist der Notar verpflichtet dafür zu sorgen, dass alle Beteiligten vor der Beurkundung Gelegenheit haben sich mit dem Vertragsinhalt auseinander zu setzen sowie wirtschaftliche und steuerliche Gesichtspunkte zu prüfen. Daher wird vor dem Beurkundungstermin ein Entwurf des Vertrages versandt. So besteht die Möglichkeit sich vom Notariat und zum Beispiel einem Steuerberater beraten zu lassen.

Gibt es Vorgaben zur Höhe des Kaufpreises?

Grundsätzlich ist der Kaufpreis frei verhandelbar. Wenn jedoch der Kaufpreis mehr als doppelt oder halb so hoch ist wie der Verkehrswert der Immobilie sehen die Gerichte darin ein gewichtiges Anzeichen für die Sittenwidrigkeit und Unwirksamkeit des Kaufvertrages. Dies gilt selbst dann wenn beiden Vertragspartnern das Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung bekannt ist. Die Unwirksamkeit des Vertrages kann in diesem Fall nur verhindert werden, wenn der zu viel leistende Teil den freien Willen hat dem anderen die Mehrleistung als Schenkung zuzuwenden und dies auch so vereinbart wird. In solchen Fällen muss eine Schenkung gegen Ausgleichszahlung, ein sogenannter Überlassungsvertrag, vereinbart werden.

Muss die Zahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto abgewickelt werden?

Nein, die Abwicklung über Notaranderkonto ist im Regelfall nicht erforderlich und führt zu zusätzlichen Notarkosten. Sie ist nur notwendig, wenn ein besonderes Sicherungsinteresse vorliegt. Dies ist z.B. in folgenden Fällen gegeben:

  • es soll eine kurzfristige Übergabe erfolgen und der Verkäufer möchte sichergestellt wissen, dass der Käufer den Kaufpreis tatsächlich zur Verfügung hat und zahlt,
  • im Grundbuch sind viele Belastungen eingetragen, die aus dem Kaufpreis abgelöst werden,
  • Verkauf im laufenden Zwangsversteigerungsverfahren,
  • aufgrund besonderer Umstände in der Person des Käufers sollen die Erwerbsnebenkosten über das Notaranderkonto abgewickelt werden.

Was ist bei der Kaufpreisfinanzierung über ein Bankdarlehen zu beachten?

In diesem Fall ist dem Käufer zu empfehlen den Kaufvertrag erst zu unterzeichnen, wenn ihm eine Finanzierungszusage der Bank vorliegt. Wenn dies nicht möglich ist, sollte zumindest ein Rücktrittsrecht vereinbart werden, das es dem Käufer ermöglicht vom Kaufvertrag zurückzutreten, wenn die Finanzierung scheitert.
Meist verlangt die Bank die Bestellung einer Grundschuld. Die hierzu von der Bank für den Notar bereitgestellten Unterlagen, sollten dem Notariat baldmöglichst übergeben werden. Optimal ist es die Grundschuld gleich im Kaufvertragstermin mit zu beurkunden. Dies erspart dem Käufer einen weiteren Notartermin. Außerdem kann der Käufer so sicher sein, dass die Zahlung des Kaufpreises nicht an der noch nicht erfolgten Grundschuldeintragung scheitert. Meist macht nämlich die Bank die Auszahlung des Darlehens von der Eintragung ihrer Grundschuld im Grundbuch abhängig.

Kann der Käufer die Immobilie mit Grundschulden belasten bevor er Eigentümer ist?

Ja, der Käufer kann die Immobilie mit Grundschulden belasten, bevor er Eigentümer ist. Vielen Käufern wäre sonst eine Kaufpreisfinanzierung, mangels sonstiger Sicherheiten, nicht möglich.
Der Verkäufer erteilt dem Käufer hierzu im Kaufvertrag eine Finanzierungsvollmacht, die ihm ermöglicht Grundschulden auch im Namen des Verkäufers zu bestellen. Gleichzeitig werden Sicherungsmechanismen vereinbart, die sicherstellen, dass der Käufer das dadurch zur Auszahlung kommende Darlehen nur zur Kaufpreiszahlung verwenden kann. Diese Sicherungsmechanismen führen unter anderem dazu, dass die finanzierende Bank das Darlehen direkt zur Begleichung des Kaufpreises an den Verkäufer auszahlt. Bevor der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt ist, darf die Bank keinerlei Zahlungen an den Käufer leisten. Damit wird zum Beispiel verhindert, dass der Käufer mit dem Darlehen im Ausland „ein neues Leben“ beginnt und den Verkäufer mit dem belasteten Grundstück und ohne Kaufpreis zurücklässt.

Was ist der Unterschied zwischen Besitz- und Eigentumsübergang?

Besitzübergang ist der Übergang der tatsächlichen Herrschaftsmacht auf den Käufer. Gleichzeitig gehen meist die Kosten, Lasten und die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über. Dieser Zeitpunkt wird auch Übergabe, Übergabestichtag oder wirtschaftlicher Stichtag genannt. Der Käufer erhält also wirtschaftlich die Stellung, als ob er Eigentümer wäre. Die Übergabe erfolgt meist nach Kaufpreiszahlung, aber vor Eigentumsübergang auf den Käufer.

Der Eigentumsübergang erfolgt mit Eintragung des Käufers in das Grundbuch. Der Eigentumsübergang hat gegenüber dem Besitzübergang weniger unmittelbar spürbare Folgen, da viele Verpflichtungen und Rechte des Eigentümers durch die vertraglichen Vereinbarungen auf den Übergabestichtag vorverlagert werden. Bestimmte Rechtshandlungen kann der Käufer aber erst vornehmen, wenn er im Grundbuch eingetragen ist, zum Beispiel den Grundbesitz ohne Mitwirkung des Verkäufers belasten, dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen oder ohne Vollmacht des Verkäufers das Stimmrecht als Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung ausüben.

Was passiert mit den Mietern oder Pächtern der Immobilie?

Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das heißt alle bestehenden Miet- und Pachtverträge gehen auf den Käufer über. Den Mietern und Pächtern ist der Eigentümerwechsel anzuzeigen. Die Mieteinnahmen stehen dem Käufer typischerweise ab dem Übergabestichtag zu. Wenn der Käufer die Immobilie selbst als Wohnraum nutzen will, ist zu beachten, dass eine Eigenbedarfskündigung erst möglich ist, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.  

Wann und wie erfolgt die Räumung der Immobilie durch den Verkäufer?

Die Räumung der Immobile muss im Kaufvertrag eindeutig vereinbart werden. Es empfiehlt sich, einen festen Räumungstermin mit entsprechender Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Verkäufers, zu vereinbaren. Die vollständige Räumung sollte Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit sein, um den Käufer davor zu schützen, dass er die Immobilie trotz Kaufpreiszahlung nicht nutzen kann und ein häufig langwieriges Räumungsverfahren durchführen muss. Außerdem können eine Vertragsstrafe oder ein vertragliches Rücktrittsrecht als Sanktionen bei nicht fristgerechter Räumung vereinbart werden.

Wann kann der Käufer in die Immobilie einziehen?

Dies wird im Kaufvertrag eindeutig vereinbart und erfolgt zur Absicherung des Verkäufers typischerweise erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Bei Direktzahlung des Kaufpreises dauert dies ab Beurkundung ca. sechs Wochen bis mehrere Monate.
Von diesem Grundprinzip kann allerdings abgewichen werden, wenn sich der Verkäufer etwa mit folgenden Vereinbarungen zufrieden gibt:

  • Zahlung auf Notaranderkonto und Übergabe, nachdem der Notar den Zahlungseingang bestätigt hat,
  • Anzahlung durch den Käufer und Übergabe, nachdem diese erfolgt ist.

Warum wird die Immobilie meist nicht sofort bei Vertragsabschluss übergeben?

Eine Übergabe vor vollständiger Kaufpreiszahlung ist für den Verkäufer eine Vorleistung die bei Rückabwicklung des Kaufvertrages, etwa wegen Nichtzahlung des Kaufpreises, zu folgenden Problemen führen kann:

  • zeitlicher und finanzieller Aufwand einer etwa erforderlich werdenden Räumungsklage und -vollstreckung,
  • Verlust von Nutzungen und Nichtdurchsetzbarkeit von sonstigen Ansprüchen infolge Zahlungsunfähigkeit des Käufers,
  • bauliche Umgestaltung des Objektes und hieraus resultierende wechselseitige Ansprüche

Vereinbarungen zur Übergabe der Immobilie müssen unbedingt beurkundet werden, da der Vertrag ansonsten insgesamt unwirksam ist.

Was ist eine Auflassungs- oder Eigentumsvormerkung?

Eine Auflassungs- oder Eigentumsvormerkung sichert wie ein „Reserviert-Schild“ im Grundbuch den Eigentumserwerb des Käufers in der Vollzugsphase des Vertrages. Dies hat den Hintergrund, dass zwischen Vertragsunterzeichnung und Eigentumsumschreibung auf den Käufer häufig mehrere Monate liegen, in denen die notwendigen Unterlagen, wie öffentlich-rechtliche Genehmigungen, Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen usw., beschafft und der Kaufpreis gezahlt wird.

Die Vormerkung schützt den Käufer in diesem Zeitraum vor vertragswidrigen Grundbucheintragungen, zum Beispiel Zwangssicherungshypotheken oder nochmaliger Verkauf an Dritte. Derartige Eintragungen im Rang nach der Vormerkung sind dem Käufer gegenüber unwirksam. Er hat als Vormerkungsberechtigter gegen die nachrangig Berechtigten einen Anspruch auf Löschung von vertragswidrigen Belastungen. Die Vormerkung schützt den Käufer auch bei Insolvenz des Verkäufers. Sie bewirkt, dass der Insolvenzverwalter den Vertrag erfüllen muss.

Die Vormerkung ist eine vorläufige Grundbuchsicherheit und wird wieder gelöscht, wenn der Käufer als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

Wann kann auf eine Auflassungs- oder Eigentumsvormerkung verzichtet werden?

Ein Verzicht auf die Vormerkung kommt in Betracht, wenn ein besonderes Vertrauensverhältnis zum Verkäufer besteht oder bei einem Kauf von Städten, Gemeinden, Bundesländern oder ähnlichen Institutionen.

Was ist die Auflassung?

Auflassung nennt das Gesetz den Eigentumsübergang auf den Käufer. Der Eigentumsübergang erfolgt durch Einigung zwischen Verkäufer und Käufer sowie Eintragung des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch.

Was passiert mit im Grundbuch eingetragenen Belastungen?

Im Kaufvertrag wird vereinbart, welche Belastungen der Käufer übernimmt und welche gelöscht werden. Typischerweise werden Dienstbarkeiten, wie Leitungsrechte oder Wegerechte, vom Käufer übernommen und sonstige Belastungen, zum Beispiel Grundschulden des Verkäufers, gelöscht. Wenn für die Löschung von Belastungen noch Zahlungen zu leisten sind, werden diese meist aus dem Kaufpreis abgelöst. Dann bezieht der Notar die Berechtigten in die Vertragsabwicklung ein. Er holt bei den Berechtigten die Löschungsunterlagen ein und lässt sich von diesen die geforderten Zahlungsbeträge, die sogenannten Ablösungsbeträge, benennen.

Der Kaufpreis wird in diesem Fall erst fällig, wenn dem Notar alle erforderlichen Löschungsunterlagen in grundbuchtauglicher Form vorliegen und die Ablösungsbeträge insgesamt aus dem Kaufpreis erfüllbar sind.

Diese Ablösungsbeträge teilt der Notar den Beteiligten bei Kaufpreisfälligkeit mit. Der Käufer zahlt dann zunächst diese Ablösungsbeträge an die Berechtigten. Nur der danach verbleibende Restbetrag des Kaufpreises wird an den Verkäufer gezahlt.
Bei Abwicklung der Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto zahlt der Notar die Ablösungsbeträge direkt an die Berechtigten und den Restbetrag an den Verkäufer aus. Wenn besonders viele Belastungen abzulösen sind, empfiehlt sich die Zahlungsabwicklung über Notaranderkonto.

Kann eine Teilfläche eines Grundstückes verkauft werden?

Ja, eine Teilfläche eines Grundstückes kann verkauft werden, muss aber im Vertrag eindeutig bezeichnet werden. Dies erfolgt durch Größenangabe und verbale Beschreibung oder besser durch Einzeichnung in einen amtlichen Lageplan, der dem Vertrag beigefügt wird. Der Käufer kann, erst als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, wenn die Teilfläche als separates Grundstück im Grundbuch gebildet wird. Dies erfolgt nach Vermessung durch einen amtlich bestellten Vermessungsingenieur und anschließende Erstellung des amtlichen Fortführungsnachweises, der die neue Flurstücksbezeichnung enthält. Der Fortführungsnachweis ist von den Beteiligten an das Notariat zu übersenden. Auf dieser Grundlage muss der Vertragsgegenstand in einer weiteren Notarurkunde, einer sogenannten Identitätserklärung bzw. Messungsanerkennung und Auflassung, für das Grundbuchamt nochmals präzisiert werden. Diese Urkunde wird nach Abstimmung mit den Beteiligten vom Notar oder seinen Mitarbeitern erstellt, denen hierzu im Kaufvertrag eine Vollmacht erteilt wird. Es ist also typischerweise nicht erforderlich, dass Verkäufer und Käufer hierzu einen weiteren Notartermin wahrnehmen.

Wer trägt welche Kosten beim Verkauf einer Immobilie?

Die Verteilung der Kosten beim Verkauf einer Immobilie wird im Kaufvertrag vereinbart. Üblich ist folgende Verteilung der Kosten:

  • Die Kosten seiner Vollmacht oder Genehmigung trägt der Vertretene,
  • die Kosten der Löschung nicht übernommener Belastungen im Grundbuch und hierdurch beim Notar anfallende Treuhandgebühren trägt der Verkäufer,
  • alle sonstigen Notar- und Grundbuchkosten, die Kosten erforderlicher Genehmigungen und Vorkaufrechtsverzichtserklärungen sowie die Grunderwerbssteuer trägt der Käufer.

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