Informationen zu Überlassungs- und Schenkungsverträgen für Immobilien

Warum eine Immobilie jemanden überlassen oder schenken?

Häufige Gründe für die Überlassung einer Immobilie sind:

  • Wunsch die Unterhaltslast abzugeben
    Der Veräußerer will aus Altersgründen die mit der Instandhaltung und Verwaltung verbundenen Anstrengungen nicht mehr auf sich nehmen und den Grundbesitz zu Lebzeiten an seine Kinder oder andere nahestehende Personen übertragen.
  • Steuerliche Gründe
    Die schenkungssteuerlichen Freibeträge (welche aller 10 Jahre neu zur Verfügung stehen) sollen effektiv genutzt werden oder die Einnahmen aus einem Mehrfamilienhaus sollen aus steuerlichen Gründen auf die junge Generation verlagert werden.
  • Optimierung der Vermögensstruktur für den Erbfall
    Die Ansprüche von Pflichtteilsberechtigten oder die Erbschaftssteuerlast im Todesfall sollen durch geschickte Vermögenszuordnung verringert werden.
  • Schutz des Vermögens vor Gläubigern, die sogenannte asset protection
    Übertragen der Immobilie auf den Ehe- oder Lebenspartner mit dem geringeren Haftungsrisiko oder den geringeren Verbindlichkeiten.

Was spricht gegen eine Überlassung oder Schenkung einer Immobilie?

Die Überlassung ist für den Veräußerer immer mit einem Verlust von Einfluss- und Verwertungsmöglichkeiten verbunden. Auch bei Vereinbarung umfassender Nutzungs- und Rückforderungsrechte kann der Veräußerer die Immobilie nicht mehr veräußern oder belasten. Diesbezüglich sollte der Veräußerer immer bedenken, dass sich seine Lebensumstände oder sein Verhältnis zum Erwerber ändern können und diese Risiken sorgfältig gegen die Vorteile der Überlassung abwägen.

Was sind typische Gegenleistungen bei Überlassung oder Schenkung einer Immobilie?

Typische Gegenleistungen für die Überlassung einer Immobilie sind:

  • die Bestellung eines Wohnungs- oder Nießbrauchsrechtes für den Veräußerer, beides sollte durch Grundbucheintragung, eine sogenannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit, gesichert werden
  • Schuldübernahme, d.h. die Übernahme von im Grundbuch eingetragenen Belastungen des Übergebers (Grundschulden, Hypotheken) welche noch nicht oder nur teilweise abbezahlt sind, das sollte bereits vor Vertragsab­schluss mit der Bank abgestimmt werden
  • die Anrechnung der vom Erwerber bereits getätigten Investitionen in den Grundbesitz (Modernisierung, Sanierung, Instandhaltung usw.)
  • Ausgleichszahlungen an den Veräußerer oder Geschwister des Erwerbers
  • Vereinbarung eines Rückforderungsrechtes bei Vorliegen bestimmter Gründe (z.B. Veräußerung oder Vermietung ohne Zustimmung des Veräußerers, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in den Grundbesitz, Versterben des Erwerbers vor dem Veräußerer, Ehescheidung des Erwerbers), dies kann durch Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert werden
  • Pflichtteilsverzicht des Erwerbers, d.h. dieser verzichtet auf seine gesetzliche Mindestbeteiligung am Nachlass des Veräußerers, wenn dieser ihn ganz oder teilweise enterbt,
  • Vereinbarung einer Pflegeverpflichtung.

Der Wert der Gegenleistung deckt hierbei häufig nur einen Teil des Wertes des Grundbesitzes ab. Für den Rest erfolgt die Übertragung unentgeltlich.

Was ist der Unterschied zwischen einem Wohnungsrecht und einem Nießbrauchsrecht?

Das Wohnungsrecht berechtigt dazu, die Immobilie selbst unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen. Es sichert das Bleiberecht des Veräußerers. Eine Vermietung durch den Veräußerer ist nicht möglich. Bei Vereinbarung eines Wohnungsrechtes muss genau festgelegt werden, welche Räume der Berechtigte allein nutzen darf und welche Kosten von ihm zu tragen sind. Das Wohnungsrecht kann auch die gesamte Immobilie umfassen. 

Das Nießbrauchsrecht berechtigt nicht nur zur Selbstnutzung der Immobilie, sondern auch zu deren Vermietung. Typischerweise bleibt der Veräußerer damit wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Er trägt weiterhin alle Kosten und erhält alle Nutzungen bzw. Pacht-/Mieteinnahmen. Bei Vorbehalt eines Nießbrauchsrechtes wird also wirtschaftlich lediglich das Recht übertragen, die Immobilie zu belasten oder zu veräußern. Ausschließlich diese Rechte stehen dem Erwerber zu.

 

Wer bestimmt den Wert von Grundbesitz und Gegenleistungen?

Die Beteiligten sind verpflichtet, den Verkehrswert der Immobilie und den Wert der Gegenleistungen zu beziffern. Beides sollte möglichst real geschätzt werden. Da der Notar den Überlassungsvertrag stets dem Finanzamt anzeigen muss, führen falsche Angaben nur dazu, dass das Finanzamt Nachweise (Grundstücksgutachten, Belege über Investitionen und Ähnliches) fordert und unter Umständen nachbesteuert wird.

Kann die Immobilie nach erfolgter Übertragung vom Erwerber belastet, oder verkauft werden?

Ja, die Immobilie kann nach erfolgter Übertragung vom Erwerber belastet, oder verkauft werden. Der Veräußerer kann hierauf nur Einfluss nehmen, wenn im Überlassungsvertrag vereinbart wurde, dass solche Maßnahmen seiner Zustimmung bedürfen. Dieses Zustimmungserfordernis und auch die sonstigen Rechte des Veräußerers, zum Beispiel sein Wohnungsrecht, wirken nur dann direkt gegen den Erwerber, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Die grundbuchliche Sicherung der Rechte des Veräußerers bewirkt also dessen effektiven Einfluss auf die weitere Verwendung der Immobilie und sichert ihn gegen die Wechselfälle des Lebens. Andererseits bewirkt die Grundbucheintragung, dass der Erwerber bei Finanzierungsbedarf auf die Mitwirkung des Veräußerers angewiesen ist, da die Bank meist den Rangrücktritt der Veräußererrechte hinter ihre Finanzierungsgrundschuld verlangt.

Welche erbrechtlichen Konsequenzen ergeben sich bei der Überlassung oder Schenkung einer Immobilie?

Bei jeder Überlassung sollten deren Auswirkungen beim Tod des Veräußerers bedacht werden. Dies gilt vor allem, wenn dieser pflichtteilsberechtigte Verwandte hat. Pflichtteilsberechtigt sind der Ehegatte bzw. der eingetragene Lebenspartner und Abkömmlinge (Kinder, ersatzweise Enkel verstorbener Kinder). Sind keine Abkömmlinge vorhanden, so sind außerdem die Eltern des Veräußerers pflichtteilsberechtigt.

Sind pflichtteilsberechtigte Verwandte vorhanden, sollten folgende Punkte bedacht werden: 

  1. Erwerber ist pflichtteilsberechtigt
    Anrechnung der Überlassung auf den Pflichtteil oder Pflichtteilsverzicht?
    Wenn der Erwerber pflichtteilsberechtigt ist, sollte bereits im Vertrag festgelegt werden, ob die Überlassung bei Versterben des Veräußerers auf den Pflichtteil des Erwerbers angerechnet werden soll. Der Pflichtteilsanspruch bewirkt, dass der Erwerber beim Tod des Veräußerers eine Mindestbeteiligung an dessen Nachlass verlangen kann. Der Veräußerer kann festlegen, dass die Überlassung auf Pflichtteil anzurechnen ist. Dies entspricht meist dem Gerechtigkeitsempfinden der Beteiligten.
    Eine Anrechnung auf den Pflichtteil hat keine Auswirkungen auf die gesetzliche Erbfolge. Sie hat nicht zur Folge, dass der Erwerber enterbt wird. Sie gibt dem Veräußerer nur die Möglichkeit die Übertragung in seinem Testament zu berücksichtigen ohne, dass dem Erwerber diesbezüglich Pflichtteilsansprüche zustehen.
    Möglich ist auch, dass der Erwerber als Gegenleistung für die Überlassung generell auf seine Pflichtteilsansprüche beim Tod des Veräußerers und ggf. dessen Ehegatten bzw. eingetragenen Lebenspartner verzichtet.
  2. Erwerber ist eines von mehreren Kindern
    Anrechnung der Übertragung auf den Erbteil?
    Bei einer Überlassung an eines von mehreren Kindern des Veräußerers sollte im Vertrag festgelegt werden, ob der übertragene Grundbesitz auf den gesetzlichen Erbteil des Erwerbers angerechnet werden soll, ob die Überlassung also im Verhältnis zu den Geschwistern bei der Aufteilung des Nachlasses ausgeglichen werden soll.
  3. Pflichtteilsverzicht Dritter
    Hat der Veräußerer pflichtteilsberechtigte Verwandte, so stehen diesen unter Umständen noch Ansprüche bezüglich der überlassenen Immobilie zu, wenn der Veräußerer innerhalb von 10 Jahren nach der Überlassung verstirbt. In diesem Fall wird der Grundbesitz nämlich bei der Pflichtteilsberechnung noch (teilweise) berücksichtigt. Die Frist läuft nicht, wenn sich der Veräußerer umfassende Nutzungsrechte am Grundbesitz vorbehält oder wenn der Grundbesitz an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner übertragen wird. In diesen Fällen bestehen also auch dann derartige Ansprüche, wenn der Veräußerer nach der Überlassung noch länger als 10 Jahre lebt. Um in allen diesen Fällen Streitigkeiten beim Tod des Veräußerers zu vermeiden und für den Erwerber Rechtssicherheit zu schaffen, können die Pflichtteilsberechtigten bezüglich des Grundbesitzes auf ihre Ansprüche beim Tod des Veräußerers mit einem sogenannten gegenständlich beschränktem Pflichtteilsverzicht verzichten. Die Pflichtteilsberechtigten erklären damit, dass sie mit der Überlassung einverstanden sind und auch im Erbfall bezüglich des Grundbesitzes keine Ansprüche mehr haben.

Was passiert, wenn der Erwerber vor dem Veräußerer verstirbt?

In diesem Fall erhalten die Erben des Erwerbers den Grundbesitz. Die Erben treten gleichzeitig in alle vereinbarten Verpflichtungen gegenüber dem Veräußerer ein. Es gibt Situationen, in denen der Veräußerer mit den Erben, den neuen Eigentümern, des Grundbesitzes nicht glücklich ist, z.B. weil ein familienfremder oder unerwünschter Lebenspartner Erbe wird oder der Erwerber sein Erbe an eine Institution (Verein, Stiftung, Kirche, Sekte) vererbt hat. Um dies zu vermeiden, kann im Vertrag ein Rückforderungsrecht vereinbart werden. Damit hat der Veräußerer in diesen Fällen die Möglichkeit den Grundbesitz zurückfordern. Grundbuchlich gesichert wird dies durch Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung.

Unter welchen Bedingungen kann die übertragene Immobilie zurückgefordert werden?

Der Veräußerer kann den Grundbesitz zurückfordern, wenn er sich im Vertrag ein Rückforderungsrecht vorbehalten hat und dessen Voraussetzungen vorliegen. Außerdem kommt eine Rückforderung in Betracht, wenn der Veräußerer innerhalb von 10 Jahren nach der Überlassung verarmt, also seinen Lebensunterhalt nicht mehr bestreiten oder seinen Unterhaltspflichten gegenüber Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und Kindern nicht mehr nachkommen kann.

Diesen gesetzlichen Rückforderungsanspruch kann der Leistungsträger auf sich überleiten, wenn der Veräußerer steuerfinanzierte Sozialleistungen bezieht. Nach Überleitung kann die Behörde den Rückforderungsanspruch direkt gegen den Erwerber geltend machen. Dies kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Was ist zu beachten, wenn der Veräußerer Schulden hat?

Gläubiger des Veräußerers und ein etwa später für sein Vermögen eingesetzter Insolvenzverwalter können die Überlassung anfechten. Außerdem kann die Überlassung strafbar sein, wenn sich der Veräußerer in einer akuten wirtschaftlichen Krise befindet, also überschuldet ist. Damit soll verhindert werden, dass sich keiner durch Übertragung seines Vermögens auf andere der Haftung für seine Schulden entzieht.

Notarin am Brühl

Notarin Cornelia Jänicke
Brühl 8
04109 Leipzig

Routenplanung

Telefon: (03 41) 9 83 87 60
Telefax: (03 41) 9 83 87 69
info@notarin-jaenicke.de

Geschäftszeiten
Mo - Do 08:00 - 17:00 Uhr
Fr 08:00 - 16:00 Uhr
sowie nach Vereinbarung