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Immobilien

Der Erwerb oder Verkauf einer Immobilie stellt für die Beteiligten ein wichtiges Ereignis mit einer großen finanziellen Bedeutung dar. Damit alle Beteiligten hierbei sachgemäß beraten und Risiken vermieden werden, ist die notarielle Beurkundung vorgeschrieben. Mein Team und ich sorgen für eine rechtlich ausgewogene Gestaltung, besorgen die für den Vollzug erforderlichen Unterlagen und überwachen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Kaufvertrag – Fragen und Antworten

Der Verkauf oder Kauf einer Immobilie ist eine wichtige Entscheidung mit weitreichenden finanziellen Folgen. Durch die notarielle Beurkundung wird sichergestellt, dass beide Seiten unparteiisch beraten werden und alle Vereinbarungen rechtlich zweifelsfrei geregelt sind. Das Notariatsteam sorgt dafür, dass alle wichtigen Punkte geregelt werden und keine beteiligte Person unbewusst Risiken eingeht.

Muss ein Kaufvertrag über eine Immobilie notariell beurkundet werden?

Ja, alle nicht beurkundeten Verpflichtungen zur Übertragung einer Immobilie sind unwirksam. Es ist also z. B. nicht möglich, ohne Notarin oder Notar eine wirksame Reservierungsvereinbarung für ein Grundstück abzuschließen oder ein Grundstück im Internet zu ersteigern.
Der Gesetzgeber hat die Wirksamkeit eines Kaufvertrages über eine Immobilie von der notariellen Beurkundung abhängig gemacht, um die Beteiligten vor unbedachten Entscheidungen zu schützen und um die rechtliche Zuordnung von Grundstücken eindeutig und rechtssicher zu regeln.

Können einzelne Vereinbarungen auch außerhalb des notariellen Vertrages geregelt werden?

Nein, alle Vereinbarungen müssen zwingend notariell beurkundet werden. Nicht beurkundete Vereinbarungen sind unwirksam und führen zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages. Zum Beispiel sollte man sich daher auf die Zahlung eines Kaufpreisteils „außerhalb des Vertrages“ in keinem Fall einlassen. Dies ist außerdem wegen Grunderwerbsteuerhinterziehung auch strafrechtlich relevant.

Was macht die Notarin oder der Notar, und was ist von den Beteiligten zu veranlassen?

Die Notarin ist dafür verantwortlich, den Vertrag rechtlich korrekt zu gestalten. Sie muss dafür sorgen, dass ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden und keine ungesicherten Vorleistungen erbringen, oder diese Personen zumindest auf die Risiken hinweisen und alternative Gestaltungen vorschlagen.
Die Beteiligten müssen die wirtschaftlichen und steuerlichen Folgen des Kaufvertrages prüfen.
Der Käufer muss eine eventuell notwendige Kaufpreisfinanzierung organisieren.

Wann und warum müssen 14 Tage zwischen Entwurf und Beurkundung liegen?

Bei Kaufverträgen zwischen Verbrauchern und Unternehmern darf die Beurkundung erst erfolgen, wenn dem Verbraucher der Vertragsentwurf mindestens 14 Tage lang vorlag. Die Frist beginnt, wenn der Verbraucher den Vertragsentwurf von mir als der beurkundenden Notarin erhalten hat. Auf die Einhaltung dieser Frist kann nicht verzichtet werden, auch nicht bei Vereinbarung eines Rücktrittsrechtes für den Verbraucher.

Diese Regelung schützt den Verbraucher vor übereilten Entscheidungen und soll ihm ausreichend Zeit verschaffen, die wirtschaftlichen Konsequenzen des Vertrages zu prüfen. Daher muss die Frist auch erneut eingehalten werden, wenn sich wesentliche Vertragsinhalte ändern.

Diese starre Frist gilt nicht, wenn Unternehmer von Unternehmern oder Verbraucher von Verbrauchern Immobilien erwerben wollen. Aber auch in diesen Fällen ist die Notarin verpflichtet, dafür zu sorgen, dass alle Beteiligten vor der Beurkundung Gelegenheit haben, sich mit dem Vertragsinhalt auseinanderzusetzen sowie wirtschaftliche und steuerliche Gesichtspunkte zu prüfen. Daher wird vor dem Beurkundungstermin ein Entwurf des Vertrages versandt. So besteht die Möglichkeit, sich vom Notariat und zum Beispiel einem Steuerberater beraten zu lassen.

Gibt es Vorgaben zur Höhe des Kaufpreises?

Grundsätzlich ist der Kaufpreis frei verhandelbar. Wenn jedoch der Kaufpreis mehr als doppelt oder nur halb so hoch ist wie der Verkehrswert der Immobilie, sehen die Gerichte darin ein gewichtiges Anzeichen für die Sittenwidrigkeit und Unwirksamkeit des Kaufvertrages. Dies gilt selbst dann, wenn beiden Vertragspartnern das Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung bekannt ist. Die Unwirksamkeit des Vertrages kann in diesem Fall nur verhindert werden, wenn der zu viel leistende Teil den freien Willen hat, dem anderen die Mehrleistung als Schenkung zuzuwenden, und dies auch so vereinbart wird. In solchen Fällen muss eine Schenkung gegen Ausgleichszahlung, ein sogenannter Überlassungsvertrag, vereinbart werden.

Muss die Zahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto abgewickelt werden?

Nein, die Abwicklung über Notaranderkonto ist im Regelfall nicht erforderlich und führt zu zusätzlichen Notarkosten. Sie ist nur notwendig, wenn ein besonderes Sicherungsinteresse vorliegt. Dies ist zum Beispiel in folgenden Fällen gegeben:

  • Es soll eine kurzfristige Übergabe erfolgen, und der Verkäufer möchte sichergestellt wissen, dass der Käufer den Kaufpreis tatsächlich zur Verfügung hat und zahlt,
  • im Grundbuch sind viele Belastungen eingetragen, die aus dem Kaufpreis abgelöst werden,
  • Verkauf im laufenden Zwangsversteigerungsverfahren,
  • aufgrund besonderer Umstände in der Person des Käufers sollen die Erwerbsnebenkosten über das Notaranderkonto abgewickelt werden.

Was ist bei der Kaufpreisfinanzierung über ein Bankdarlehen zu beachten?

In diesem Fall ist dem Käufer zu empfehlen, den Kaufvertrag erst zu unterzeichnen, wenn ihm eine Finanzierungszusage der Bank vorliegt. Wenn dies nicht möglich ist, sollte zumindest ein Rücktrittsrecht vereinbart werden, das es dem Käufer ermöglicht, vom Kaufvertrag zurückzutreten, wenn die Finanzierung scheitert.
Meist verlangt die Bank die Bestellung einer Grundschuld. Die hierzu von der Bank für die Notarin bereitgestellten Unterlagen sollten dem Notariat baldmöglichst übergeben werden. Optimal ist es, die Grundschuld gleich beim Kaufvertragstermin mit zu beurkunden. Dies erspart dem Käufer einen weiteren Notartermin. Außerdem kann der Käufer so sicher sein, dass die Zahlung des Kaufpreises nicht an der noch nicht erfolgten Grundschuldeintragung scheitert. Meist macht nämlich die Bank die Auszahlung des Darlehens von der Eintragung ihrer Grundschuld im Grundbuch abhängig.

Kann der Käufer die Immobilie mit Grundschulden belasten, bevor er Eigentümer ist?

Ja, der Käufer kann die Immobilie mit Grundschulden belasten, bevor er Eigentümer ist. Vielen Käufern wäre sonst eine Kaufpreisfinanzierung mangels sonstiger Sicherheiten nicht möglich.

Der Verkäufer wirkt bei der Bestellung der Grundschuld mit oder erteilt dem Käufer im Kaufvertrag eine Finanzierungsvollmacht. Diese Vollmacht ermöglicht es dem Käufer, Grundschulden auch im Namen des Verkäufers zu bestellen. Gleichzeitig werden Sicherungsmechanismen vereinbart, die sicherstellen, dass der Käufer das dadurch zur Auszahlung kommende Darlehen nur zur Kaufpreiszahlung verwenden kann. Diese Sicherungsmechanismen führen unter anderem dazu, dass die finanzierende Bank das Darlehen direkt zur Begleichung des Kaufpreises an den Verkäufer auszahlt. Bevor der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt ist, darf die Bank keinerlei Zahlungen an den Käufer leisten. Damit wird zum Beispiel verhindert, dass der Käufer mit dem Darlehen im Ausland „ein neues Leben“ beginnt und den Verkäufer mit dem belasteten Grundstück und ohne Kaufpreis zurücklässt.

Was ist der Unterschied zwischen Besitz- und Eigentumsübergang?

Besitzübergang ist der Übergang der tatsächlichen Herrschaftsmacht auf den Käufer. Gleichzeitig gehen meist die Kosten, Lasten und die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über. Dieser Zeitpunkt wird auch Übergabe, Übergabestichtag oder wirtschaftlicher Stichtag genannt. Der Käufer erhält also wirtschaftlich die Stellung, als ob er Eigentümer wäre. Die Übergabe erfolgt meist nach Kaufpreiszahlung, aber vor Eigentumsübergang auf den Käufer.

Der Eigentumsübergang erfolgt mit Eintragung des Käufers in das Grundbuch. Der Eigentumsübergang hat gegenüber dem Besitzübergang weniger unmittelbar spürbare Folgen, da viele wirtschaftliche Folgen durch die vertraglichen Vereinbarungen auf den Übergabestichtag vorverlagert werden. Bestimmte Rechtshandlungen kann der Käufer aber erst vornehmen, wenn er im Grundbuch eingetragen ist, zum Beispiel den Grundbesitz ohne Mitwirkung des Verkäufers belasten, dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen oder ohne Vollmacht des Verkäufers das Stimmrecht als Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung ausüben.

Was passiert mit den Mietern oder Pächtern der Immobilie?

Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das heißt, alle bestehenden Miet- und Pachtverträge gehen auf den Käufer über. Den Mietern und Pächtern ist der Eigentümerwechsel anzuzeigen. Die Mieteinnahmen stehen dem Käufer typischerweise ab dem Übergabestichtag zu. Wenn der Käufer die Immobilie selbst als Wohnraum nutzen will, ist zu beachten, dass eine Eigenbedarfskündigung erst möglich ist, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Wann und wie erfolgt die Räumung der Immobilie durch den Verkäufer?

Die Räumung der Immobilie muss im Kaufvertrag eindeutig vereinbart werden. Es empfiehlt sich, einen festen Räumungstermin mit entsprechender Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Verkäufers zu vereinbaren. Die vollständige Räumung sollte Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit sein, um den Käufer davor zu schützen, dass er die Immobilie trotz Kaufpreiszahlung nicht nutzen kann und ein häufig langwieriges Räumungsverfahren durchführen muss. Außerdem können eine Vertragsstrafe oder ein vertragliches Rücktrittsrecht als Sanktionen bei nicht fristgerechter Räumung vereinbart werden.

Wann kann der Käufer in die Immobilie einziehen?

Dies wird im Kaufvertrag eindeutig vereinbart und erfolgt, um den Verkäufer abzusichern, typischerweise erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Bei Direktzahlung des Kaufpreises dauert dies ab Beurkundung ca. sechs Wochen bis mehrere Monate.

Von diesem Grundprinzip kann allerdings abgewichen werden, wenn sich der Verkäufer etwa mit folgenden Vereinbarungen zufriedengibt:

  • Zahlung auf Notaranderkonto und Übergabe, nachdem die Notarin den Zahlungseingang bestätigt hat,
  • Anzahlung durch den Käufer und Übergabe, nachdem diese erfolgt ist.

Warum wird die Immobilie meist nicht sofort bei Vertragsabschluss übergeben?

Eine Übergabe vor vollständiger Kaufpreiszahlung ist für den Verkäufer ein Risiko. Bei Rückabwicklung des Kaufvertrages, etwa wegen Nichtzahlung des Kaufpreises, kann dies zu folgenden Problemen führen:

  • zeitlicher und finanzieller Aufwand einer etwa erforderlich werdenden Räumungsklage und -vollstreckung,
  • Verlust von Nutzungen und Nichtdurchsetzbarkeit von sonstigen Ansprüchen infolge Zahlungsunfähigkeit des Käufers,
  • bauliche Umgestaltung des Objektes und hieraus resultierende wechselseitige Ansprüche.

Vereinbarungen zur Übergabe der Immobilie müssen unbedingt beurkundet werden, da der Vertrag ansonsten insgesamt unwirksam ist.

Was ist eine Auflassungs- oder Eigentumsvormerkung?

Eine Auflassungs- oder Eigentumsvormerkung sichert wie ein „Reserviert“-Schild im Grundbuch den Eigentumserwerb des Käufers in der Vollzugsphase des Vertrages. Dies hat den Hintergrund, dass zwischen Vertragsunterzeichnung und Eigentumsumschreibung auf den Käufer häufig mehrere Monate liegen, in denen die notwendigen Unterlagen, wie öffentlich-rechtliche Genehmigungen, Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen usw., beschafft werden und der Kaufpreis gezahlt wird.

Die Vormerkung schützt den Käufer in diesem Zeitraum vor vertragswidrigen Grundbucheintragungen, zum Beispiel vor Zwangssicherungshypotheken oder nochmaligem Verkauf an Dritte. Derartige Eintragungen im Rang nach der Vormerkung sind dem Käufer gegenüber unwirksam. Er hat als Vormerkungsberechtigter gegen die nachrangig Berechtigten einen Anspruch auf Löschung vertragswidriger Belastungen. Die Vormerkung schützt den Käufer auch bei Insolvenz des Verkäufers. Sie bewirkt, dass der Insolvenzverwalter den Vertrag erfüllen muss.

Die Vormerkung ist eine vorläufige Grundbuchsicherheit und wird wieder gelöscht, wenn der Käufer als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

Wann kann auf eine Auflassungs- oder Eigentumsvormerkung verzichtet werden?

Ein Verzicht auf die Vormerkung kommt in Betracht, wenn ein besonderes Vertrauensverhältnis zum Verkäufer besteht, oder bei einem Kauf von Städten, Gemeinden, Bundesländern oder ähnlichen Institutionen.

Was ist die Auflassung?

Auflassung nennt das Gesetz den Eigentumsübergang auf den Käufer. Der Eigentumsübergang erfolgt durch Einigung zwischen Verkäufer und Käufer sowie durch Eintragung des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch.

Was passiert mit im Grundbuch eingetragenen Belastungen?

Im Kaufvertrag wird vereinbart, welche Belastungen der Käufer übernimmt und welche gelöscht werden. Typischerweise werden Dienstbarkeiten, wie Leitungsrechte oder Wegerechte, vom Käufer übernommen und sonstige Belastungen, zum Beispiel Grundschulden des Verkäufers, gelöscht. Wenn für die Löschung von Belastungen noch Zahlungen zu leisten sind, werden diese meist aus dem Kaufpreis abgelöst. Dann bezieht die Notarin die Berechtigten in die Vertragsabwicklung ein. Sie holt bei den Berechtigten die Löschungsunterlagen ein und lässt sich von ihnen die geforderten Zahlungsbeträge, die sogenannten Ablösungsbeträge, benennen.

Der Kaufpreis wird in diesem Fall erst fällig, wenn der Notarin alle erforderlichen Löschungsunterlagen in grundbuchtauglicher Form vorliegen und die Ablösungsbeträge insgesamt aus dem Kaufpreis erfüllbar sind.

Diese Ablösungsbeträge teilt die Notarin den Beteiligten bei Kaufpreisfälligkeit mit. Der Käufer zahlt dann zunächst diese Ablösungsbeträge an die Berechtigten. Nur der danach verbleibende Restbetrag des Kaufpreises wird an den Verkäufer gezahlt.

Bei Abwicklung der Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto zahlt die Notarin die Ablösungsbeträge direkt an die Berechtigten und den Restbetrag an den Verkäufer aus. Wenn besonders viele Belastungen abzulösen sind, empfiehlt sich die Zahlungsabwicklung über Notaranderkonto.

Kann eine Teilfläche eines Grundstückes verkauft werden?

Ja, eine Teilfläche eines Grundstückes kann verkauft werden, muss aber im Vertrag eindeutig bezeichnet werden. Dies erfolgt durch Größenangabe und verbale Beschreibung oder besser durch Einzeichnung in einen amtlichen Lageplan, der dem Vertrag beigefügt wird. Der Käufer kann erst als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, wenn die Teilfläche als separates Grundstück im Grundbuch gebildet wurde. Dies erfolgt nach Vermessung durch einen amtlich bestellten Vermessungsingenieur und anschließender Erstellung des amtlichen Fortführungsnachweises, der die neue Flurstücksbezeichnung enthält. Der Fortführungsnachweis ist von den Beteiligten an das Notariat zu übersenden. Auf dieser Grundlage muss der Vertragsgegenstand in einer weiteren Notarurkunde, einer sogenannten Identitätserklärung bzw. Messungsanerkennung und Auflassung, für das Grundbuchamt nochmals präzisiert werden. Diese Urkunde wird nach Abstimmung mit den Beteiligten von der Notarin oder ihren Mitarbeitern erstellt, denen hierzu im Kaufvertrag eine Vollmacht erteilt wird. Es ist also typischerweise nicht erforderlich, dass Verkäufer und Käufer hierzu einen weiteren Notartermin wahrnehmen.

Wer trägt welche Kosten beim Verkauf einer Immobilie?

Die Verteilung der Kosten beim Verkauf einer Immobilie wird im Kaufvertrag vereinbart. Üblich ist folgende Verteilung der Kosten:

  • Die Kosten seiner Vollmacht oder Genehmigung trägt der Vertretene,
  • die Kosten der Löschung nicht übernommener Belastungen im Grundbuch und die hierdurch bei der Notarin anfallenden Treuhandgebühren trägt der Verkäufer,
  • alle sonstigen Notar- und Grundbuchkosten, die Kosten erforderlicher Genehmigungen und Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.

Überlassungs- und Schenkungsvertrag – Fragen und Antworten

Ein Überlassungsvertrag ist ein Vertrag, mit dem eine Immobilie auf einen neuen Eigentümer übertragen wird. Der Überlassungsvertrag unterscheidet sich vom Kaufvertrag dadurch, dass kein Kaufpreis gezahlt wird. Es wird entweder gar keine Gegenleistung erbracht oder diese ist nicht vollwertig bzw. kaufmännisch abgewogen. Typisch sind Überlassungen ohne Gegenleistungen, eine Schenkung oder unter Vorbehalt von Nutzungsrechten – zum Beispiel einem Wohnungsrecht oder Veräußerungsbeschränkungen – eine sogenannte gemischte Schenkung.

Kann die Immobilie vom Erwerber belastet oder verkauft werden?

Ja, die Immobilie kann nach erfolgter Übertragung vom Erwerber belastet oder verkauft werden. Der Veräußerer kann hierauf nur Einfluss nehmen, wenn im Überlassungsvertrag vereinbart wird, dass solche Maßnahmen seiner Zustimmung bedürfen. Dieses Zustimmungserfordernis und auch die sonstigen Rechte des Veräußerers, zum Beispiel sein Wohnungsrecht, wirken nur dann direkt gegen den Erwerber, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Die grundbuchliche Sicherung der Rechte des Veräußerers bewirkt also dessen effektiven Einfluss auf die weitere Verwendung der Immobilie und sichert ihn gegen die Wechselfälle des Lebens. Andererseits bewirkt die Grundbucheintragung, dass der Erwerber bei Finanzierungsbedarf auf die Mitwirkung des Veräußerers angewiesen ist, da die Bank meist den Rangrücktritt der Veräußererrechte hinter ihrer Finanzierungsgrundschuld verlangt.

Welche erbrechtlichen Konsequenzen ergeben sich?

Bei jeder Überlassung sollten deren Auswirkungen beim Tod des Veräußerers bedacht werden. Dies gilt vor allem, wenn dieser pflichtteilsberechtigte Verwandte hat. Pflichtteilsberechtigt sind der Ehegatte bzw. der eingetragene Lebenspartner und Abkömmlinge (Kinder, ersatzweise Enkel verstorbener Kinder). Sind keine Abkömmlinge vorhanden, so sind außerdem die Eltern des Veräußerers pflichtteilsberechtigt.

Sind pflichtteilsberechtigte Verwandte vorhanden, sollten folgende Punkte bedacht werden:

  • Erwerber ist pflichtteilsberechtigt
    Anrechnung der Überlassung auf den Pflichtteil oder Pflichtteilsverzicht? Wenn der Erwerber pflichtteilsberechtigt ist, sollte bereits im Vertrag festgelegt werden, ob die Überlassung bei Versterben des Veräußerers auf den Pflichtteil des Erwerbers angerechnet werden soll. Der Pflichtteilsanspruch bewirkt, dass der Erwerber beim Tod des Veräußerers eine Mindestbeteiligung an dessen Nachlass verlangen kann. Der Veräußerer kann festlegen, dass die Überlassung auf den Pflichtteil anzurechnen ist. Dies entspricht meist dem Gerechtigkeitsempfinden der Beteiligten. Eine Anrechnung auf den Pflichtteil wirkt sich nicht auf die gesetzliche Erbfolge aus. Sie hat nicht zur Folge, dass der Erwerber enterbt wird. Sie gibt dem Veräußerer nur die Möglichkeit, die Übertragung in seinem Testament zu berücksichtigen, ohne dass dem Erwerber diesbezüglich Pflichtteilsansprüche zustehen.
    Möglich ist auch, dass der Erwerber als Gegenleistung für die Überlassung generell auf seine Pflichtteilsansprüche beim Tod des Veräußerers und ggf. dessen Ehegatten bzw. eingetragenen Lebenspartners verzichtet.
  • Erwerber ist eines von mehreren Kindern
    Anrechnung der Übertragung auf den Erbteil? Bei einer Überlassung an eines von mehreren Kindern des Veräußerers sollte im Vertrag festgelegt werden, ob der übertragene Grundbesitz auf den gesetzlichen Erbteil des Erwerbers angerechnet werden soll, ob die Überlassung also im Verhältnis zu den Geschwistern bei der Aufteilung des Nachlasses ausgeglichen werden soll.
  • Pflichtteilsverzicht Dritter
    Hat der Veräußerer pflichtteilsberechtigte Verwandte, so stehen diesen unter Umständen noch Ansprüche an der überlassenen Immobilie zu, wenn der Veräußerer innerhalb von 10 Jahren nach der Überlassung verstirbt. In diesem Fall wird der Grundbesitz nämlich bei der Pflichtteilsberechnung noch (teilweise) berücksichtigt. Die Frist läuft nicht, wenn sich der Veräußerer umfassende Nutzungsrechte am Grundbesitz vorbehält oder wenn der Grundbesitz an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner übertragen wird. In diesen Fällen bestehen also auch dann derartige Ansprüche, wenn der Veräußerer nach der Überlassung noch länger als 10 Jahre lebt. Um in allen diesen Fällen Streitigkeiten beim Tod des Veräußerers zu vermeiden und für den Erwerber Rechtssicherheit zu schaffen, können die Pflichtteilsberechtigten auf ihre Ansprüche auf den Grundbesitz beim Tod des Veräußerers mit einem sogenannten gegenständlich beschränkten Pflichtteilsverzicht verzichten. Die Pflichtteilsberechtigten erklären damit, dass sie mit der Überlassung einverstanden sind und auch im Erbfall keine Ansprüche auf den Grundbesitz mehr haben.

Was passiert, wenn der Erwerber vor dem Veräußerer verstirbt?

In diesem Fall erhalten die Erben des Erwerbers den Grundbesitz. Die Erben treten gleichzeitig in alle vereinbarten Verpflichtungen gegenüber dem Veräußerer ein. Es gibt Situationen, in denen der Veräußerer mit den Erben, den neuen Eigentümern, des Grundbesitzes nicht glücklich ist, z. B. weil ein familienfremder oder unerwünschter Lebenspartner Erbe wird oder der Erwerber sein Erbe an eine Institution (Verein, Stiftung, Kirche, Sekte) vererbt hat. Um dies zu vermeiden, kann im Vertrag ein Rückforderungsrecht vereinbart werden. Damit hat der Veräußerer in diesen Fällen die Möglichkeit, den Grundbesitz zurückzufordern. Grundbuchlich gesichert wird dies durch Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung.

Was ist, wenn der Veräußerer Schulden hat?

Man kann sich nicht „arm schenken“. Gläubiger des Veräußerers und ein etwa später für sein Vermögen eingesetzter Insolvenzverwalter können die Überlassung anfechten. Außerdem kann die Überlassung strafbar sein, wenn sich der Veräußerer in einer akuten wirtschaftlichen Krise befindet, also überschuldet ist. Damit soll verhindert werden, dass sich jemand durch Übertragung seines Vermögens auf andere der Haftung für seine Schulden entzieht.

Kann die Immobilie zurückgefordert werden?

Der Veräußerer kann den Grundbesitz zurückfordern, wenn er sich im Vertrag ein Rückforderungsrecht vorbehalten hat und dessen Voraussetzungen vorliegen oder ein Fall des groben Undanks (§ 530 BGB) vorliegt. Außerdem kommt eine Rückforderung in Betracht, wenn der Veräußerer innerhalb von zehn Jahren nach der Überlassung verarmt, also seinen Lebensunterhalt nicht mehr bestreiten oder seinen Unterhaltspflichten gegenüber Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und Kindern nicht mehr nachkommen kann. 
Diesen gesetzlichen Rückforderungsanspruch kann der Leistungsträger auf sich überleiten, wenn der Veräußerer steuerfinanzierte Sozialleistungen bezieht. Nach Überleitung kann die Behörde den Rückforderungsanspruch direkt gegen den Erwerber geltend machen. Dies kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Warum eine Immobilie überlassen oder schenken?

Häufige Gründe für die Überlassung einer Immobilie sind:

  • Wunsch, die Unterhaltslast abzugeben
    Der Veräußerer will aus Altersgründen die mit der Instandhaltung und Verwaltung verbundenen Anstrengungen nicht mehr auf sich nehmen und den Grundbesitz zu Lebzeiten an seine Kinder oder andere nahestehende Personen übertragen.
  • Steuerliche Gründe
    Die schenkungsteuerlichen Freibeträge (die alle 10 Jahre neu zur Verfügung stehen) sollen effektiv genutzt werden, oder die Einnahmen aus einem Mehrfamilienhaus sollen aus steuerlichen Gründen auf die junge Generation verlagert werden.
  • Optimierung der Vermögensstruktur für den Erbfall
    Die Ansprüche von Pflichtteilsberechtigten oder die Erbschaftsteuerlast im Todesfall sollen durch geschickte Vermögenszuordnung verringert werden.
  • Schutz des Vermögens vor Gläubigern, die sogenannte Asset Protection
    Die Immobilie wird auf den Ehe- oder Lebenspartner mit dem geringeren Haftungsrisiko oder den geringeren Verbindlichkeiten übertragen.

Was spricht gegen eine Überlassung oder Schenkung einer Immobilie?

Die Überlassung ist für den Veräußerer immer mit einem Verlust von Einfluss- und Verwertungsmöglichkeiten verbunden. Auch bei Vereinbarung umfassender Nutzungs- und Rückforderungsrechte kann der Veräußerer die Immobilie nicht mehr veräußern oder belasten. Diesbezüglich sollte der Veräußerer immer bedenken, dass sich seine Lebensumstände oder sein Verhältnis zum Erwerber ändern können, und diese Risiken sorgfältig gegen die Vorteile der Überlassung abwägen.

Was sind typische Gegenleistungen?

Typische Gegenleistungen für die Überlassung einer Immobilie sind:

  • Bestellung eines Wohnungs- oder Nießbrauchsrechtes für den Veräußerer, beides sollte durch Grundbucheintragung, eine sogenannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit, gesichert werden
  • Schuldübernahme, das heißt die Übernahme von im Grundbuch eingetragenen Belastungen des Veräußerers (Grundschulden, Hypotheken), die noch nicht oder nur teilweise abbezahlt sind; das sollte bereits vor Vertragsabschluss mit der Bank abgestimmt werden
  • Anrechnung der vom Erwerber bereits getätigten Investitionen in den Grundbesitz (Modernisierung, Sanierung, Instandhaltung usw.)
  • Ausgleichszahlungen an den Veräußerer oder an Geschwister des Erwerbers
  • Vereinbarung eines Rückforderungsrechtes bei Vorliegen bestimmter Gründe (z. B. Veräußerung oder Vermietung ohne Zustimmung des Veräußerers, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in den Grundbesitz, Versterben des Erwerbers vor dem Veräußerer, Ehescheidung des Erwerbers), dies sollte durch Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert werden
  • Pflichtteilsverzicht des Erwerbers, bei dem der Erwerber auf seine gesetzliche Mindestbeteiligung am Nachlass des Veräußerers verzichtet, wenn dieser ihn ganz oder teilweise enterbt
  • Vereinbarung einer Pflegeverpflichtung

Der Wert der Gegenleistung deckt häufig nur einen Teil des Wertes des Grundbesitzes ab. Für den Rest erfolgt die Übertragung unentgeltlich.

Wer bestimmt den Wert von Grundbesitz und Gegenleistungen?

Die Beteiligten sind verpflichtet, den Verkehrswert der Immobilie und den Wert der Gegenleistungen zu beziffern. Beides sollte möglichst real geschätzt werden. Da die Notarin den Überlassungsvertrag stets dem Finanzamt anzeigen muss, führen falsche Angaben nur dazu, dass das Finanzamt Nachweise (Grundstücksgutachten, Belege über Investitionen und Ähnliches) fordert und unter Umständen nachbesteuert wird.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnungs- und Nießbrauchsrecht?

Das Wohnungsrecht berechtigt dazu, die Immobilie selbst unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen. Es sichert das Bleiberecht des Veräußerers. Eine Vermietung durch den Veräußerer ist nicht möglich. Bei Vereinbarung eines Wohnungsrechtes muss genau festgelegt werden, welche Räume der Berechtigte allein nutzen darf und welche Kosten von ihm zu tragen sind. Das Wohnungsrecht kann auch die gesamte Immobilie (Haus und Garten) umfassen.

Das Nießbrauchsrecht berechtigt nicht nur zur Selbstnutzung der Immobilie, sondern auch zu deren Vermietung. Typischerweise bleibt der Veräußerer damit wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Er trägt weiterhin alle Kosten und erhält alle Nutzungen bzw. Pacht-/Mieteinnahmen. Bei Vorbehalt eines Nießbrauchsrechtes wird also wirtschaftlich lediglich das Recht übertragen, die Immobilie zu belasten oder zu veräußern. Ausschließlich diese Rechte stehen dem Erwerber zu.

Grundschuld – Fragen und Antworten

Die Grundschuld ist eine Sicherheit für einen Gläubiger, zum Beispiel eine Bank. Der Gläubiger erhält die Immobilie „als Pfand“. Wenn die gesicherten Ansprüche nicht erfüllt werden, kann der Gläubiger die Zwangsvollstreckung in die Immobilie betreiben. Dies erfolgt durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung. Außerdem enthält die Grundschuld meist eine sofortige Zwangsvollstreckungsunterwerfung in das sonstige Vermögen des Eigentümers, sodass auch in dieses sofort und ohne weiteres gerichtliches Verfahren vollstreckt werden kann.

Warum jährliche Zinsen von 12 bis 20 %?

Dies sind die Grundschuldzinsen, die nur bei Zwangsvollstreckung eine Rolle spielen. Es bedeutet nicht, dass Zinsen in dieser Höhe gezahlt werden müssten. Der Prozentsatz bezeichnet nur die Höhe der Zinsen, die der Gläubiger maximal vollstrecken kann. Wie viel dem Gläubiger jedoch tatsächlich zusteht, wie viel er vom Erlös einer Vollstreckung behalten darf, richtet sich allein nach Ihrem Darlehensvertrag. Gezahlt werden müssen nur die im Darlehensvertrag vereinbarten Zinsen.

Was ist die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung?

Dies ist die Zwangsvollstreckungsunterwerfung mit dem Grundstück und seinen Bestandteilen. Sie ermöglicht, dass der Gläubiger/die Bank unmittelbar und unabhängig vom Eigentümer in die Immobilie vollstrecken kann. Es muss kein gerichtliches Verfahren vorangehen. Bevor der Gläubiger aus der Grundschuld vorgehen darf, muss er die Grundschuld jedoch mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.

Was ist die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung?

Dies bedeutet, dass der Gläubiger/die Bank nicht nur in den belasteten Grundbesitz, sondern auch in Ihr übriges Vermögen (Gehalt, Konten, sonstige Forderungen oder Immobilien, bewegliche Gegenstände wie Pkw) vollstrecken kann. Auch ohne diese Erklärung haftet der Darlehensnehmer des Gläubigers/der Bank mit seinem gesamten Vermögen für die Zurückzahlung des gesicherten Darlehens. Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung vereinfacht und beschleunigt die Möglichkeiten der Zwangsvollstreckung. Es muss kein gerichtliches Verfahren vorangehen. Der Gläubiger/die Bank darf die Zwangsvollstreckung aber nur einleiten, wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt (Verzug in bestimmter Höhe, Zahlungsunfähigkeit usw.).

Buch- oder Briefgrundschuld?

Es gibt Grundschulden ohne Brief (sogenannte Buchgrundschuld) und mit Brief. Bei der Briefgrundschuld stellt das Grundbuchamt bei Eintragung einen Grundschuldbrief aus. Mit dem Grundschuldbrief ist es möglich, die Grundschuld ohne Grundbucheintragung weiterzuübertragen. Bei der Briefgrundschuld ist es daher einfacher, sie hintereinander mehreren Gläubigern als Sicherheit zu übertragen. Erforderlich ist lediglich eine Einigung über die Abtretung der Grundschuld und die Übergabe des Briefes. Eine Buchgrundschuld kann hingegen nur mit Eintragung des neuen Gläubigers in das Grundbuch übertragen werden. Nachteile der Briefgrundschuld sind, dass sie geringfügig höhere Grundbuchkosten auslöst und dass der Grundschuldbrief bisweilen verloren geht. Dann ist ein teils langwieriges Aufgebotsverfahren erforderlich, wenn die Grundschuld wieder gelöscht werden soll. In der Praxis häufiger ist die Buchgrundschuld.

Was ist die Zweckerklärung oder Sicherungsvereinbarung?

Die Sicherungszweckerklärung, auch Sicherungsvereinbarung oder Sicherungsvertrag genannt, regelt, welche Ansprüche durch die Grundschuld gesichert werden und wessen Ansprüche. Daraus ergibt sich, wann der Gläubiger/die Bank aus der Grundschuld vorgehen, das heißt vollstrecken darf. Als Gründe für eine Vollstreckung kommen vor allem in Betracht: Verzug mit den Darlehensraten in bestimmter Höhe, Zahlungsunfähigkeit oder Eröffnung des Insolvenzverfahrens.

Löschung oder Wiederverwendung der Grundschuld?

Wenn das Darlehen zurückgezahlt ist, steht die Grundschuld meist noch genau so im Grundbuch, wie sie eingetragen wurde. Hintergrund ist, dass Teillöschungen relativ teuer sind und daher nur selten erfolgen. Der Eigentümer muss dann entscheiden, ob die Grundschuld gelöscht oder für ein neues Darlehen wiederverwendet werden soll. Für eine Löschung wird eine Löschungsbewilligung in beglaubigter Form benötigt, die der Gläubiger/die Bank erteilt. Außerdem ist die Zustimmung des Eigentümers erforderlich, die ebenfalls notariell zu beglaubigen ist. Bei Briefgrundschulden ist für die Löschung ferner die Vorlage des Grundschuldbriefes erforderlich. Die Löschung der Grundschuld erfolgt also nicht automatisch. Da Löschungsunterlagen und Grundschuldbriefe bisweilen verloren gehen oder die Löschung in Vergessenheit gerät, ist es häufig sinnvoll, die Rechte unmittelbar nach vollständiger Abzahlung des Darlehens löschen zu lassen. Besonders wichtig ist dies bei privaten Gläubigern.

Erbauseinandersetzung – Fragen und Antworten

Wenn der Eigentümer eines Grundstückes verstirbt, gehört das Grundstück seinen Erben in Erbengemeinschaft. Das heißt, alle Erben sind, in einer sogenannten Gesamthandsgemeinschaft, Eigentümer des Grundstückes. Keiner der Erben kann allein über seinen Anteil am Grundstück verfügen. Dies ist nur mittelbar über die Veräußerung des gesamten Erbteils möglich. Damit werden dann allerdings auch alle noch nicht entnommenen Nachlassgegenstände veräußert. Um diesen Zustand zu beenden, können alle Erben gemeinsam das Eigentum am Grundstück auseinandersetzen. Dies erfolgt, indem jeder Erbe einen Miteigentumsanteil entsprechend seiner Erbquote erhält oder indem das Grundstück einem oder mehreren Erben übertragen wird oder indem alle Erben das Grundstück gemeinsam an eine Person veräußern, die nicht zur Erbengemeinschaft gehört. Die Übertragung an einen oder mehrere Miterben kann mit oder ohne Ausgleichszahlung an die übrigen Erben erfolgen.

Erbauseinandersetzung oder Erbteilsübertragung?

Eine Erbauseinandersetzung bedarf der Mitwirkung aller Erben und kann sich auf einen einzelnen Nachlassgegenstand, zum Beispiel auf eines von mehreren Grundstücken, beziehen. Ein Erbteil kann allein von dem betreffenden Erben übertragen werden. Die Erbteilsübertragung umfasst immer alle noch nicht entnommenen Nachlassbestandteile. Das heißt, bei der Erbteilsübertragung werden immer alle zum Nachlass gehörenden Vermögensbestandteile oder Schulden miterworben, auch wenn diese nicht bekannt sind. In der Praxis kommt eine Erbteilsschenkung vor, wenn ein Verzicht auf einen Erbteil zugunsten eines anderen gewollt ist. Ansonsten ist meist die Übertragung einer Grundstücksbeteiligung gewollt, und die Erbteilsübertragung wird nur als „Hilfskonstrukt“ gewählt, weil nicht alle Miterben bekannt oder zur Mitwirkung bereit sind.

Was ist der Unterschied zwischen Erbauseinandersetzung und Vermächtniserfüllung?

Erbauseinandersetzung ist die Vermögensteilung zwischen mehreren Erben. Bei der Vermächtniserfüllung erfüllen der oder die Erben eine vom Erblasser angeordnete Vermögensübertragung an eine Person. Diese Person hat einen Anspruch auf Übertragung dieses Vermögenswertes. Hintergrund ist, dass nach dem deutschen Erbrecht keine einzelnen Gegenstände vererbbar sind. Diese können u. a. über Vermächtnisse zugeordnet werden, die dann von den Erben erfüllt werden müssen.

Formulare für Immobilienverträge

Mit unseren Formularen kann Ihr Besprechungs- und Beurkundungstermin bestmöglich vorbereitet werden.
Die Formulare

  • unterstützen Sie, Informationen zusammenzustellen,
  • geben erste Informationen über Gestaltungsmöglichkeiten und
  • informieren Sie über benötigte Unterlagen.

Sollten sich für Sie aus den Formularen mehr Fragen als Antworten ergeben, dann seien Sie unbesorgt, denn alle Themen werden detailliert in Ihrem Besprechungs- und Beurkundungstermin erläutert.

Bitte verfahren Sie wie folgt:

  1. Zutreffendes Formular herunterladen.
  2. Formular am Bildschirm ausfüllen, soweit die erforderlichen Informationen vorliegen.
  3. Formular ausdrucken.
  4. Formular unterschreiben.
  5. Formular und die darin aufgeführten Unterlagen an das Notariat senden oder zum Besprechungstermin mitbringen.
  6. Für Fragen steht Ihnen das Notariat gern zur Verfügung.

Kosten im Immobilienrecht

Die folgenden Beispiele für notarielle Leistungen und ihre Kosten basieren auf typischen Verfahren des Rechtsgebiets. Die genannten Kosten sind keine Kostenzusage für individuelle Beurkundungsverfahren. Die tatsächlichen Kosten sind immer vom individuellen Inhalt der Urkunde und den beauftragten Vollzugsmaßnahmen abhängig. Sie können auch niedriger als die hier genannten Angaben sein.

Die angegebenen Beträge enthalten alle Kosten, die vom Notariat in Rechnung gestellt werden. Die Erstellung eigener Entwürfe führt nicht zu Kosteneinsparungen oder zur Beschleunigung des Verfahrens. Die Kostenbeispiele gehen meist von den höchsten typischen Kosten aus. Wenn bestimmte Tätigkeiten nicht notwendig sind, fallen die Kosten geringer aus.

Gern erstellen wir für Ihren individuellen Fall eine Probeabrechnung.

Kostenbeispiel für einen einfachen Immobilienkaufvertrag

Beurkundung eines Kaufvertrags zwischen zwei Privatpersonen über ein Grundstück. Es sind keinerlei Genehmigungen und auch keine Löschung von Grundbuchbelastungen erforderlich. Es wird lediglich die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung bei der zuständigen Stadt/Gemeinde eingeholt.

Der Geschäftswert entspricht dem Kaufpreis, jedoch mindestens dem Verkehrswert der Immobilie. Durch besondere Regelungen im Kaufvertrag kann der Geschäftswert vom Kaufpreis abweichen.

In den angegebenen Kosten ist Folgendes enthalten:

  • Beratung
  • Einsicht in das Grundbuch
  • Vertragsentwurf
  • Beurkundung
  • Aufnahme der Urkunde in die elektronische Urkundensammlung
  • Einholung und Prüfung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Stadt/Gemeinde
  • Erfüllung gesetzlicher Anzeigepflichten (Finanzamt, Gutachterausschuss)
  • Elektronische Grundbuchanträge
  • Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit
  • Überwachung der Kaufpreiszahlung
  • Überprüfen und Versenden der Eintragungsmitteilungen des Grundbuchamtes
  • Dokumentenpauschale
  • Porto und Telekommunikation
  • Mehrwertsteuer

Kostentabelle: einfacher Immobilienkaufvertrag

Geschäftswertca. Kosten nach GNotKG
0 … 2.000 €275 €
7.000 €310 €
10.000 €365 €
20.000 €475 €
50.000 €650 €
100.000 €985 €
200.000 €1.485 €
300.000 €2.105 €
400.000 €2.570 €
500.000 €3.030 €
800.000 €4.495 €
1.000.000 €5.450 €

Zusätzliche Gebühren, die separat von der zuständigen Stelle direkt in Rechnung gestellt werden:

  • Eintragungsgebühren (Grundbuchamt)
  • Gebühr für die Erteilung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung (Gemeinde/Stadt)

Kostenbeispiel für einen komplexen Immobilienkaufvertrag

Beurkundung eines Kaufvertrags zwischen zwei Privatpersonen über ein Grundstück mit allen typischen Nebentätigkeiten. Die Löschungsunterlagen werden der Notarin ohne Zahlungsauflagen zugesandt. Aus dem Kaufpreis sind keine Zahlungen an abzulösende Banken/Gläubiger zu leisten (Treuhandgebühr). Um Ihnen unangenehme Überraschungen zu ersparen, geht die Beispielrechnung von den höchsten typischen Kosten aus. Wenn einzelne Leistungen nicht notwendig sind, fallen die Gebühren niedriger aus.

Der Geschäftswert entspricht dem Kaufpreis, jedoch mindestens dem Verkehrswert der Immobilie. Durch besondere Regelungen im Kaufvertrag kann der Geschäftswert vom Kaufpreis abweichen.

In den angegebenen Kosten ist Folgendes enthalten:

  • Beratung
  • Einsicht in das Grundbuch
  • Vertragsentwurf
  • Beurkundung
  • Aufnahme der Urkunde in die elektronische Urkundensammlung
  • Einholung und Prüfung aller notwendigen behördlichen und privaten Genehmigungen inklusive der Entwürfe für diese Erklärungen
  • Einholung der Löschungsunterlagen von im Grundbuch eingetragenen Gläubigern inklusive der Entwürfe für diese Erklärungen  
  • Erfüllung gesetzlicher Anzeigepflichten (Finanzamt, Gutachterausschuss)
  • Elektronische Grundbuchanträge
  • Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit
  • Überwachung der Kaufpreiszahlung
  • Überprüfen und Versenden der Eintragungsmitteilungen des Grundbuchamtes
  • Dokumentenpauschale
  • Porto und Telekommunikation
  • Mehrwertsteuer

Kostentabelle: komplexer Immobilienkaufvertrag

Geschäftswertca. Kosten nach GNotKG
0 … 2.000 €300 €
7.000 €330 €
10.000 €390 €
20.000 €500 €
50.000 €710 €
100.000 €1.100 €
200.000 €1.705 €
300.000 €2.500 €
400.000 €3.000 €
500.000 €3.600 €
800.000 €5.305 €
1.000.000 €6.500 €

Zusätzliche Gebühren entstehen, wenn aus dem Kaufpreis das Restdarlehen des Verkäufers abgelöst wird. Hierfür fällt eine Treuhandgebühr an, die typischerweise vom Verkäufer getragen wird. Geschäftswert ist hier die Höhe der abzulösenden Forderung.
In den angegebenen Kosten ist Folgendes enthalten:

  • Beratung
  • Einholung, Prüfung und Beachtung des Treuhandauftrages der abzulösenden Bank
  • Ggf. notwendige Verhandlungen mit der abzulösenden Bank, um den Treuhandauftrag an die Vereinbarungen im Kaufvertrag anzupassen
  • Mehrwertsteuer

Kostentabelle: Treuhandgebühr bei Ablösung des Restdarlehens aus dem Kaufpreis

Geschäftswert =
abzulösende Forderung
ca. Kosten nach GNotKG
20.000 €64 €
50.000 €99 €
100.000 €165 €
200.000 €260 €

Zusätzliche Gebühren, die separat von der zuständigen Stelle oder Behörde direkt in Rechnung gestellt werden:

  • Grunderwerbsteuer (Finanzamt)
  • Eintragungs-/Löschungsgebühren (Grundbuchamt)
  • Gebühren für die Erteilung der behördlichen Genehmigungen und Bescheinigungen, zum Beispiel: Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde oder Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung
  • Gebühren für private Genehmigungen durch abwesende Beteiligte oder Löschungsbewilligungen (Notar)

Wird die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto abgewickelt, entstehen hierfür zusätzlich zum Kaufvertrag Kosten. Die Gebühren werden für jeden Auszahlungsbetrag einzeln erhoben. Geschäftswert ist der Auszahlungsbetrag.
In den angegebenen Kosten ist Folgendes enthalten:

  • Eröffnung, Überwachung und Schließung des Notaranderkontos
  • Vertragsgemäße Auszahlung der Hinterlegungsbeträge
  • Mitteilung von Zahlungseingängen und Auszahlungen
  • Abrechnung des Notaranderkontos gegenüber den Beteiligten
  • Dokumentenpauschale
  • Porto und Telekommunikation
  • Mehrwertsteuer

Kostentabelle: Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto

Geschäftswert =
Auszahlungsbetrag
ca. Kosten nach GNotKG
10.000 €120 €
20.000 €160 €
50.000 €225 €
100.000 €355 €
200.000 €550 €
500.000 €1.140 €
800.000 €1.715 €
1.000.000 €2.100 €

Kostenbeispiel für einen Überlassungsvertrag

Beurkundung eines Überlassungsvertrags zwischen zwei Privatpersonen über ein Grundstück mit allen typischen Nebentätigkeiten. Um Ihnen unangenehme Überraschungen zu ersparen, geht die Beispielrechnung von den höchsten typischen Kosten aus. Wenn einzelne Leistungen nicht notwendig sind, fallen die Gebühren niedriger aus.
Für den Geschäftswert werden der Verkehrswert der Immobilie (Grundstück und Haus) und die Gegenleistungen des Erwerbers (Wohnungs- oder Nießbrauchsrechte, Ausgleichszahlungen an Geschwister usw.) verglichen. Der höhere Wert ist der Geschäftswert.
In vielen Fällen wird in Überlassungsverträgen ein gegenständlich beschränkter Pflichtteilsverzicht beurkundet. Dies löst zusätzliche Kosten aus. Die Kosten richten sich hierbei nach dem Pflichtteil, der dem Verzichtenden an der Immobilie zustehen würde.
In den angegebenen Kosten ist Folgendes enthalten:

  • Beratung
  • Einsicht in das Grundbuch
  • Vertragsentwurf
  • Beurkundung
  • Aufnahme der Urkunde in die elektronische Urkundensammlung
  • Einholung und Prüfung aller notwendigen behördlichen und privaten Genehmigungen inklusive der Entwürfe für diese Erklärungen
  • Einholung der Löschungsunterlagen von im Grundbuch eingetragenen Gläubigern inklusive der Entwürfe für diese Erklärungen
  • Erfüllung gesetzlicher Anzeigepflichten (Finanzamt, Schenkungsteuerstelle und Grunderwerbsteuerstelle)
  • Elektronische Grundbuchanträge
  • Überprüfen und Versenden der Eintragungsmitteilungen des Grundbuchamtes
  • Dokumentenpauschale
  • Porto und Telekommunikation
  • Mehrwertsteuer

Kostentabelle: Überlassungsvertrag

Geschäftswertca. Kosten nach GNotKG
50.000 €595 €
100.000 €925 €
200.000 €1.430 €
500.000 €2.980 €
800.000 €4.440 €
1.000.000 €5.395 €

Zusätzliche Gebühren, die separat von der zuständigen Stelle direkt in Rechnung gestellt werden:

  • Eintragungs-/Löschungsgebühren (Grundbuchamt)
  • Gebühren für die Erteilung der behördlichen Genehmigungen, zum Beispiel der Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung oder der Sanierungsgenehmigung
  • Gebühren für private Genehmigungen durch abwesende Beteiligte oder Löschungsbewilligungen (Notar)

Kostenbeispiel für eine einfache Grundschuldbestellung

Beurkundung einer Grundschuld mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung durch den Eigentümer. Es sind keine privaten oder öffentlich-rechtlichen Genehmigungen und keine sonstigen Erklärungen (wie etwa Rangrücktrittsbewilligungen) erforderlich.

Der Geschäftswert richtet sich nach der Höhe der Grundschuld.

In den angegebenen Kosten ist Folgendes enthalten:

  • Beratung
  • Einsicht in das Grundbuch
  • Erstellen des Entwurfes bzw. Bearbeiten/Ergänzen des Grundschuldformulars der Bank
  • Beurkundung
  • Aufnahme der Urkunde in die elektronische Urkundensammlung
  • Versenden der erforderlichen Unterlagen an den Gläubiger
  • Elektronische Grundbuchanträge
  • Überprüfen und Versenden der Eintragungsmitteilungen des Grundbuchamtes
  • Dokumentenpauschale
  • Porto und Telekommunikation
  • Mehrwertsteuer

Kostentabelle: einfache Grundschuld

Geschäftswertca. Kosten nach GNotKG
20.000 €200 €
50.000 €285 €
100.000 €440 €
200.000 €670 €
500.000 €1.310 €
800.000 €1.880 €
1.000.000 €2.260 €

Zusätzliche Gebühren, die separat von der zuständigen Stelle direkt in Rechnung gestellt werden:

  • Eintragungsgebühren (Grundbuchamt)

Kostenbeispiel für eine komplexe Finanzierungsgrundschuldbestellung

Beurkundung einer Finanzierungsgrundschuld mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung unter Mitwirkung des gegenwärtigen Verkäufers/derzeitigen Eigentümers. Es sind private und/oder öffentlich-rechtliche Genehmigungen und sonstige Erklärungen (wie etwa Rangrücktrittsbewilligungen) erforderlich.

Der Geschäftswert richtet sich nach der Höhe der Grundschuld.

In den angegebenen Kosten ist Folgendes enthalten:

  • Beratung
  • Einsicht in das Grundbuch
  • Erstellen des Entwurfes bzw. Bearbeiten/Ergänzen des Grundschuldformulars der Bank
  • Beurkundung
  • Aufnahme der Urkunde in die elektronische Urkundensammlung
  • Einholung notwendiger behördlicher oder privater Genehmigungen
  • Anzeige der eingeschränkten Zweckbestimmung an den Gläubiger
  • Entgegennahme der Ausfertigung für den Gläubiger
  • Versenden der erforderlichen Unterlagen an den Gläubiger
  • Elektronische Grundbuchanträge
  • Überprüfen und Versenden der Eintragungsmitteilungen des Grundbuchamtes
  • Dokumentenpauschale
  • Porto und Telekommunikation
  • Mehrwertsteuer

Kostentabelle: komplexe Finanzierungsgrundschuld

Geschäftswertca. Kosten nach GNotKG
20.000 €310 €
50.000 €440 €
100.000 €685 €
200.000 €1.050 €
500.000 €2.180 €
800.000 €3.245 €
1.000.000 €3.930 €

Zusätzliche Gebühren, die separat von der zuständigen Stelle direkt in Rechnung gestellt werden:

  • Eintragungs-/Löschungsgebühren (Grundbuchamt)
  • Gebühren für die Erteilung der behördlichen Genehmigungen und Bescheinigungen, zum Beispiel der Sanierungsgenehmigung
  • Gebühren für private Genehmigungen durch abwesende Beteiligte oder Löschungs- und Rangrücktrittserklärungen (Notar)

Kostenbeispiel für eine Rangbescheinigung/Notarbestätigung

Die Auszahlung des Darlehens soll durch eine Rangbescheinigung/Notarbestätigung beschleunigt werden. Die Notarin bestätigt dem Gläubiger, dass sie die Eintragung der Grundschuld vor mindestens sieben Tagen beim Grundbuchamt beantragt hat und dass ihr auf der Grundlage ihrer Akten sowie der Einsicht in das Grundbuch und in die elektronische Markentabelle keine Umstände bekannt sind, die der Eintragung der Grundschuld an der bestätigten Rangstelle entgegenstehen.
Der Geschäftswert richtet sich nach der Höhe der Grundschuld.
In den angegebenen Kosten sind folgende Leistungen enthalten:

  • Einsicht in das Grundbuch, die elektronische Markentabelle und die elektronische Grundakte
  • Erstellen der Rangbescheinigung/Notarbestätigung
  • Versenden an den Gläubiger und den Eigentümer
  • Porto und Telekommunikation
  • Mehrwertsteuer

Kostentabelle: Rangbescheinigung/Notarbestätigung

Geschäftswert =
Höhe der Grundschuld
ca. Kosten nach GNotKG
20.000 €60 €
50.000 €80 €
100.000 €125 €
200.000 €190 €
500.000 €370 €
800.000 €540 €
1.000.000 €655 €

Kostenbeispiel für die Erbauseinandersetzung eines Grundstücks

Beurkundung eines Erbauseinandersetzungsvertrags zwischen Privatpersonen über ein Grundstück mit allen typischen Nebentätigkeiten. Um Ihnen unangenehme Überraschungen zu ersparen, geht die Beispielrechnung von den höchsten typischen Kosten aus. Wenn einzelne Leistungen nicht notwendig sind, fallen die Gebühren niedriger aus.

Für den Geschäftswert werden der Verkehrswert der Immobilie (Grundstück und Haus) und die Gegenleistungen des Erwerbers (Wohnungs- oder Nießbrauchsrecht, Ausgleichszahlung usw.) verglichen. Der höhere Wert ist der Geschäftswert.

In den angegebenen Kosten ist Folgendes enthalten:

  • Beratung
  • Einsicht in das Grundbuch
  • Vertragsentwurf
  • Beurkundung
  • Aufnahme der Urkunde in die elektronische Urkundensammlung
  • Einholung und Prüfung aller notwendigen behördlichen und privaten Genehmigungen inklusive der Entwürfe für diese Erklärungen
  • Einholung der Löschungsunterlagen von im Grundbuch eingetragenen Gläubigern inklusive der Entwürfe für diese Erklärungen
  • Erfüllung gesetzlicher Anzeigepflichten (Finanzamt, Schenkungsteuerstelle und Grunderwerbsteuerstelle)
  • Elektronische Grundbuchanträge
  • Überprüfen und Versenden der Eintragungsmitteilungen des Grundbuchamtes
  • Dokumentenpauschale
  • Porto und Telekommunikation
  • Mehrwertsteuer

Kostentabelle: Erbauseinandersetzung eines Grundstücks

Geschäftswertca. Kosten nach GNotKG
50.000 €595 €
100.000 €925 €
200.000 €1.430 €
500.000 €2.980 €
800.000 €4.440 €
1.000.000 €5.395 €

Zusätzliche Gebühren, die separat von der zuständigen Stelle direkt in Rechnung gestellt werden:

  • Eintragungs-/Löschungsgebühren (Grundbuchamt)
  • Gebühren für die Erteilung der behördlichen Genehmigungen, zum Beispiel der Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung oder der Sanierungsgenehmigung
  • Gebühren für private Genehmigungen durch abwesende Beteiligte oder Löschungsbewilligungen (Notar)

Wichtiger Hinweis zu SARS-CoV-2 („Coronavirus“)

Vor dem Hintergrund der fortschreitenden Ausbreitung des Coronavirus bitten wir Sie, bei Ihrem Termin im Notariat

  • auf Begleitpersonen zu verzichten,
  • min. 1,5 m Abstand zu anderen Personen zu halten,
  • einen Mund-Nase-Schutz zu tragen,
  • Ihre Hände zu desinfizieren und
  • bargeldlos zu zahlen.

Intern haben wir weitere Maßnahmen zum Schutz Ihrer und unserer Gesundheit getroffen, zum Beispiel Hygienemaßnahmen und Streckung von Terminen, um Kontakt zwischen Mandanten zu vermeiden.

Ich danke Ihnen für Ihr Verständnis für die entstehenden Unannehmlichkeiten. Die Maßnahmen dienen dem Schutz von uns allen.

Hinweise zur Erreichbarkeit des Notariats

Das Notariat ist nicht erreichbar am:

  • 01.02.2022 (Fortbildung)
  • 27.05.2022 (Freitag nach Himmelfahrt)
  • 27. und 28.12.2022